【不動産売却価格の計算方法！完全ガイド】不動産の種類別に徹底解説！

不動産を売却する際、

「いくらで売れるのか」
「どのように価格が決まるのか」

といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。特に初めての売却では、専門用語や複雑な計算方法に戸惑ってしまうこともあるでしょう。不動産の種類や条件によって、価格の算出方法や注意点は大きく異なります。

本記事では、不動産売却価格の種類別の計算方法や不動産価格に影響する主な要素、売却時の注意点、高く売却するためのコツなどについて解説します。不動産売却で損をしないために、本記事をぜひ参考にしてみてください。

さらに、以下の記事では宮城県でおすすめの不動産会社を3社紹介しています。是非参考にしてください。

【種類別】不動産売却価格の計算方法！

不動産の売却価格を把握するには、その物件の種類によって異なる計算方法を理解することが欠かせません。土地と建物では評価に用いる基準や考慮すべきポイントが大きく異なります。まずはそれぞれの算出方法の特徴を見ていきましょう。

• 土地の売却価格の計算方法
• 建物（戸建て、マンション）の売却価格の計算方法

ここからは、土地と建物それぞれの評価方法について、詳しく解説します。

土地の売却価格の計算方法

土地の価格を算出する方法にはいくつかの種類があり、それぞれの基準に応じて価格が異なります。以下の4つが代表的な評価方法です。

倍率方式

倍率方式は、土地の固定資産税評価額にあらかじめ定められた倍率を掛けて価格を計算する方法です。国税庁が毎年発表する倍率表に基づいて評価され、市街化調整区域や路線価が設定されていない地域で使用されることが多くなっています。

比較的簡易な方法である一方、実勢価格と差が出やすいため、他の方法と併用して判断されるケースも一般的です。主に相続税や贈与税の申告時に用いられています。

路線価方式

路線価方式では、土地が接する道路に設定されている『路線価』に土地の面積を掛け、さらに補正率などを考慮して価格を計算します。路線価は国税庁が毎年7月に公表しており、都市部や市街地で多く利用される評価方法です。

相続税や贈与税の算出に使われるため、法的な信頼性も高くなっています。なお、路線価は実勢価格の約80％を目安に設定されています。

実勢価格

実勢価格は、実際に取引された価格に基づいて評価する方法です。近隣で行われた過去の売買事例や、類似した土地の取引価格などを参考に算出されます。不動産ポータルサイトや公的な成約価格データを活用することで、おおよその市場相場を把握できます。

ただし、時期や土地の状態によって価格は変動するため、最新情報をもとに判断することが大切です。

公示地価

公示地価は、国土交通省が全国の標準地を対象に毎年1月1日時点の価格を公表する指標です。全国約26,000地点のデータが対象で、一般の不動産取引や金融機関の担保評価にも活用されています。

公示地価は実勢価格に近い傾向がありますが、必ずしも同一ではなく、参考価格のひとつとされることが多いです。地域間の価格比較や地価の傾向を把握するうえで有効な指標です。

建物（戸建て、マンション）の売却価格の計算方法

建物の評価では、土地とは異なる観点が必要になります。建物の劣化状態や築年数、構造などが大きく影響するため、複数の指標から算出することが一般的です。

以下に代表的な計算方法を2つご紹介します。

固定資産税評価額を参考にする計算方法

建物の固定資産税評価額は、市区町村が課税のために定めている評価額です。この数値を参考にすることで、ある程度の建物価格の目安を知ることができます。評価額は建物の構造や用途、築年数などを基に算定されます。

ただし、この評価額は市場価格よりも低めに設定されていることが多く、売却価格とは直接一致しない点に注意が必要です。あくまで目安として捉え、他の方法と組み合わせて判断するのが一般的です。

不動産会社による査定額

不動産会社が提示する査定額は、現地調査や市場分析をもとに算出される建物の売却予想価格です。査定には物件の状態や立地、過去の成約事例、周辺相場などが反映され、売却戦略のベースにもなります。

査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、訪問査定の方が精度の高い評価が可能です。なお、査定額は会社ごとに差が出ることがあるため、複数社の査定を比較検討することが重要です。

そもそも固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、市区町村が土地や建物などの不動産に課税する目的で定めている評価額のことです。この評価額をもとに、毎年の固定資産税や都市計画税が計算されます。評価額は、建物の構造や築年数、土地の広さや形状といった要素をもとに算出され、公示地価や実勢価格のおよそ7割程度に設定されるのが一般的です。

評価は3年に1度のタイミングで見直され、所有者に対して市区町村から通知されます。ただし、この評価額はあくまで課税目的のための内部指標であり、売却時の価格とは必ずしも一致しません。

不動産の売却を検討している場合は、あくまで参考値として活用することが大切です。市場価格とは異なるという前提を踏まえて、他の価格評価方法と併用しながら検討しましょう。

『査定価格』と『売却価格』の違いに注意しよう！

不動産の売却を進める際には、『査定価格』と『売却価格』という2つの用語が頻繁に登場します。どちらも金額に関する情報ですが、意味と目的が異なります。この違いを正しく理解していないと、売却計画にズレが生じたり、過度な期待を抱いてしまう原因になるので注意が必要です。

混同を避けるためにも、以下の表で2つの価格の違いを明確に整理しておきましょう。

項目	査定価格	売却価格
定義	不動産会社が算出した、 見込みの販売価格	実際に取引が成立した価格
決定のタイミング	売却活動の前 （広告掲載や販売準備時）	売主と買主が合意し、 契約が成立した時点
価格の確定性	あくまで予測であり、 確定していない	実際に成立した金額のため、 確定している
影響要素	市場相場、立地条件、 物件の状態、販売戦略など	購入希望者の有無、交渉結果、 タイミングなど
決定主体	不動産会社 （担当者の判断により変動）	売主と買主の合意

このように、査定価格はあくまで出発点であり、実際にいくらで売れるかは売却活動を経て初めて決まります。査定だけを信頼するのではなく、複数の情報を参考にして現実的な売却戦略を立てることが成功へのカギです。

不動産の売却価格を左右する主な要素は？

不動産の売却価格は、単に立地や広さだけで決まるものではありません。さまざまな要素が複雑に絡み合って価格が形成されており、それぞれの要因を正確に理解しておくことが適正価格での売却につながります。

ここでは、売却価格に影響を与える代表的なポイントを確認していきましょう。

• エリアの相場と需要
• 土地の広さ・建物の面積や間取り
• 築年数・リフォーム履歴・建物の劣化状態

不動産の価格は一律ではなく、条件によって大きく異なります。各要素の特徴を把握することが重要です。以下で詳しく解説します。

エリアの相場と需要

不動産の価格に最も大きな影響を与えるのが、物件が所在するエリアの相場と需要です。交通の便、商業施設の有無、教育環境、将来的な再開発計画などが評価に影響します。たとえば、同じ広さの土地でも都心と郊外では大きな価格差が生まれます。

また、エリア内での需給バランスも価格を左右する重要な要素です。人気エリアでは競争が激しく、相場より高値で売却されることもあります。市場の動向を調べ、需要が高いタイミングを見極めることが大切です。

土地の広さ・建物の面積や間取り

土地や建物のサイズは、物理的な価値として売却価格に直結する要素です。土地の面積が広いほど価格が高くなる傾向がありますが、形状や接道状況によって評価が上下する場合もあります。

建物については、延床面積だけでなく間取りの効率性も評価対象です。特に3LDKや4LDKといった家族向けの間取りは、需要が高いエリアでは売却に有利です。ただし、広ければよいというわけではなく、住みやすさや使い勝手が価格に影響を与えることもあります。

築年数・リフォーム履歴・建物の劣化状態

建物の築年数は、売却価格に大きく反映される指標のひとつです。築年数が浅いほど高値がつきやすく、20年を超えると評価が下がる傾向があります。ただし、定期的なリフォームやメンテナンスが施されている場合は、築年数の割に高く評価されることがあるので注意が必要です。内装や設備が最新に近い状態で維持されていれば、買い手に好印象を与えられます。

また、外壁や屋根など建物全体の劣化状態も重要で、目に見える損傷があると価格が下がる可能性があるため注意が必要です。

不動産を売却する際の注意点

不動産を売却する際は、価格や物件状態だけでなく、売却の過程全体にも注意を払う必要があります。慎重な準備や知識がないと、トラブルや損失につながることもあるため、あらかじめ確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。

• 査定額だけで不動産会社を選ばないこと
• 売却にかかる費用や税金を事前に把握しておくこと
• 売却スケジュールと引き渡し準備に余裕を持つこと

以下で、それぞれの注意点について具体的に解説します。

査定額だけで不動産会社を選ばないこと

不動産会社を選ぶ際、最も高い査定額を提示してきた会社を選びたくなるのは自然なことです。しかし、査定額はあくまで見込み価格であり、必ずしもその金額で売れるわけではありません。中には、媒介契約を獲得するために実際より高い査定額を提示するケースもあります。

重要なのは、査定額の根拠が明確か、地域や物件に精通しているか、過去の実績があるかなど、総合的な判断です。信頼できるパートナーを選ぶことが、納得のいく売却につながるでしょう。

売却にかかる費用や税金を事前に把握しておくこと

不動産を売却する際は、仲介手数料や登記費用、場合によってはリフォーム費用や測量費用が発生するほか、譲渡所得が出る場合は所得税や住民税が課されます。これらの費用や税金を事前に把握しておかないと、売却後に手元に残る金額に大きな差が出ることがあるので注意が必要です。

特に譲渡所得税は所有期間や物件の用途によって税率が異なるため、事前のシミュレーションが不可欠です。正確な収支を見積もることで、安心して売却活動を進めることができるでしょう。

売却スケジュールと引き渡し準備に余裕を持つこと

不動産の売却には、査定・媒介契約・販売活動・契約・引き渡しという流れがあり、完了までに平均3〜6ヶ月ほどかかります。また、買主との交渉や住宅ローンの手続きなど、スケジュールがずれ込むことも珍しくありません。引っ越しや新居の契約がある場合、余裕を持った計画が必要です。

さらに、引き渡し時には室内の荷物を撤去し、状況によっては修繕が必要となる場合もあります。スムーズな引き渡しを実現するためには、事前準備と計画的な行動が欠かせません。

不動産を高く売却するための3つのコツ

不動産を少しでも高く売却するには、単に『良い物件』であることだけでは不十分です。売却の進め方や情報の見せ方、不動産会社の選び方によって、売却価格に大きな差が出ることがあります。事前に押さえておくべき具体的なポイントを理解しておきましょう。

• 適正な価格で売り出す
• 物件の第一印象を整える
• 地元に強い不動産会社に依頼する

売却の成功には、戦略と準備が必要です。以下で、それぞれのコツを詳しく解説します。

適正な価格で売り出す

不動産を高く売るために、最初から高額な価格を設定するのは逆効果になることがあります。適正価格よりも高く設定しすぎると、購入希望者の検索結果に表示されにくくなったり、内覧希望者が現れずに長期間売れ残ってしまうリスクが高まるので注意が必要です。

反対に、適正な価格で売り出すことで、購入検討者の関心を引きやすくなり、結果的に価格交渉でも有利に進められる可能性が高まります。市場の相場や競合物件の動向を確認し、戦略的な価格設定が重要です。

物件の第一印象を整える

購入希望者が物件を見る際、最初に受ける印象がその後の評価に大きく影響します。玄関まわりや外壁、室内の清掃状態、照明の明るさなど、視覚的な印象が購入判断を左右することが少なくありません。特に内覧時は『住みたい』と感じてもらえるような清潔感と整頓が大切です。

簡単な家具の配置やカーテンの交換、消臭対応などでも印象が変わることがあります。第一印象を整えることは、売却価格を上げるための有効な手段のひとつです。

地元に強い不動産会社に依頼する

不動産会社の選定は、売却の成否を左右する重要な要素です。特に地元に根ざした会社は、地域の物件相場や需要動向に精通しており、より精度の高い査定や売却戦略を提案してくれます。

また、地域のネットワークを活かして購入希望者を早期に見つけられる可能性も高まります。全国展開の大手企業にも強みはありますが、地域密着型の不動産会社は地元特有の事情に柔軟に対応できる点が大きなメリットです。売却活動のパートナー選びは慎重に行いましょう。

不動産売却は、地元密着の信頼できる不動産会社に依頼しよう！

不動産を売却する際は、地元に強い不動産会社に依頼することが、成功への近道です。地域密着型の会社は、周辺の相場や買い手のニーズを熟知しており、的確な査定や販売戦略を提案できます。

また、地元のネットワークを活かした集客力にも優れており、早期売却につながる可能性が高くなります。さらに、売主との距離が近いため、丁寧で迅速な対応が期待できる点も魅力です。信頼できる会社を見極めて選ぶことが大切です。

加えて、地元の法規制や手続きにも詳しいため、煩雑な申請や書類の準備にも的確に対応してもらえるという安心感があります。こうしたサポートがスムーズな売却を後押ししてくれるでしょう。

宮城県でおすすめの不動産会社！3選

不動産の売却を検討している方にとって、信頼できるパートナー選びは非常に重要です。特に宮城県では、地域に根ざした対応や売却サポートの充実度が、安心感に直結します。

ここでは、宮城県内で高い評価を得ている不動産会社を3社ご紹介します。それぞれが持つ特徴を理解することで、自分に合った相談先を見つける手助けになるでしょう。

• 東海住宅株式会社 仙台支店
• 東急リバブル株式会社 仙台センター
• 株式会社永大ハウス工業

どの会社も独自の強みを持っています。次に、それぞれの会社について詳しく解説します。

東海住宅株式会社 仙台支店

東海住宅株式会社は、首都圏と東北エリアに複数の支店を展開し、仙台市内でも地域密着型のサービスを展開しています。仙台支店は、住宅購入だけでなく、不動産の売却支援にも力を入れており、一人ひとりに寄り添った対応を大切にしています。

東海住宅は売却に関する税金や手続きなどの細かな疑問にも、専門スタッフが丁寧にサポートしてくれる点が魅力です。また、仲介だけでなく自社売主物件も取り扱っているため、仲介手数料が発生しない取引が可能な点も見逃せません。

長年にわたる実績をもとにした柔軟な提案力があり、安心して任せられる存在です。地域ごとの市場動向にも精通しており、スピーディかつ的確な対応が可能です。売却後のフォローアップ体制も整っており、初めての方でも不安なく手続きを進められます。不動産売却を検討している方にとって、信頼できるパートナーとなるでしょう。

東急リバブル株式会社 仙台センター

東急リバブル株式会社は全国展開する大手不動産会社で、仙台センターでは青葉区を中心に広範囲の売買業務をカバーしています。21名の専門スタッフが在籍しており、売却に関する相談はもちろん、住み替えや資産整理、相続に関する案件にも対応可能です。

東急リバブルはオンライン相談にも対応しているため、忙しい方や遠方の方にも使いやすい点が特長です。『専門性×対応力×スピード』を掲げ、お客様に寄り添った丁寧な対応を徹底しているのが印象的です。

口コミ評価も非常に高く、売却後のフォローアップも行っているため、初めての方でも安心して相談できます。確かなブランド力と誠実な対応を求める方には特におすすめです。

株式会社永大ハウス工業

株式会社永大ハウス工業は、仙台市を拠点に宮城県内で12店舗を展開する地元密着型の不動産会社です。

新築・中古戸建て、マンション、土地といった幅広い物件を取り扱うだけでなく、不動産の売却にも力を入れています。特に地域ごとの市場動向に精通しており、精度の高い売却査定が期待できるでしょう。

また、住宅ローンや税金に関するノウハウも豊富で、売却に伴う複雑な手続きについても的確にアドバイスしてくれます。『親しみやすさ』と『専門的な対応力』を兼ね備えた会社として、地元ユーザーから厚い信頼を得ている存在です。宮城県で安心して相談できる不動産会社を探している方にぴったりです。

まとめ

本記事では、不動産売却における価格の計算方法や、注意すべきポイント、高く売るための具体的なコツまでを解説しました。土地と建物では評価方法が異なり、それぞれの特徴を正しく理解することが重要です。

また、査定価格と売却価格の違いを把握し、信頼できる不動産会社に依頼することで、納得のいく売却が実現しやすくなります。成功のカギは、正しい知識と準備です。後悔のない売却を目指すなら、ぜひ本記事の内容を活用してください。