不動産売却価格の決め方は？よくある失敗例や高く売るコツも徹底解説！

不動産を売却したいと考えたとき、

「価格はどうやって決まるの？」
「どうやって決めたらいいの？」
「査定と売出価格って何が違うの？」

などと、悩む方は少なくありません。特に初めての売却では、不動産会社とのやり取りや価格の考え方に戸惑うこともあるでしょう。しかし、価格設定の仕組みや判断材料を知っておけば、納得のいく売却につながります。

本記事では、不動産売却価格の決め方に使われる査定手法や、適正価格の比較方法、価格設定でよくある失敗例などについて解説します。後悔しない価格設定のために、まずは正しい知識を身につけましょう。

さらに、以下の記事では宮城県でおすすめの不動産会社を3社紹介しています。是非参考にしてください。

不動産売却価格の決め方に使われる3つの査定手法

不動産の売却価格を検討する際には、まずその価格がどのように算出されているのかを知ることが重要です。不動産会社は複数の査定手法を用いて、客観的かつ市場に即した価格の目安を提示しています。

ここでは主に使われている3つの査定方法について詳しく見ていきましょう。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

査定の仕組みを知ることで、自分の不動産がどのように評価されるか理解しやすくなります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、同じエリアや条件の近い不動産の過去の取引事例をもとに価格を算出する方法です。実際の市場で取引された価格がベースになるため、現在の相場を反映しやすく、多くの不動産会社が主に採用しています。特に住宅地やマンションの査定において有効で、買主側も納得しやすい根拠になります。

ただし、取引事例が少ない地域では参考にできるデータが限られ、正確性に差が出る場合があります。そのため、他の査定法と併用されることも多いです。

原価法

原価法は、同じ建物を新たに建築した場合にかかる費用（再調達原価）から、建物の経年劣化などによる減価分を差し引いて建物価格を算出し、土地の価格を加えて総額を出す方法です。主に新築や築浅の建物、または独立系の戸建て住宅の評価に使われます。

市場の動向に左右されにくく、物理的な価値に基づいた算定ができるのが特徴ですが、需要や人気といった要素は反映されにくいため、実勢価格とは乖離するケースもあります。

収益還元法

収益還元法は、賃貸物件などの収益を生む不動産の価値を、将来得られる収益から逆算して評価する方法です。賃料収入や空室率、運営コストなどを加味して、投資家がその不動産にどれだけの価値を見出すかを判断します。主にマンション一棟やビル、アパートなどの収益物件に用いられます。

実際の収益性を重視するため、売買や投資判断の際に非常に有効ですが、収益予測の前提条件が変わると評価額も大きく変動します。

そもそも不動産売却価格とは？価格の違いを知ろう！

不動産の売却において『価格』とひとことで言っても、実際には複数の意味合いがあります。それぞれの価格の定義と使い分けを理解しておくことが、トラブルのない売却の第一歩となります。

ここでは代表的な3つの価格の違いについて確認しましょう。

• 査定価格
• 売出価格
• 成約価格

それぞれの価格は売却活動の段階によって意味合いが異なります。以下で詳しく解説します。

査定価格

査定価格は、不動産会社が物件の立地・面積・築年数・市場動向などをもとに算出する『売却の目安価格』のことです。これは実際の取引価格ではなく、売却活動を始めるための参考値であり、媒介契約を結ぶ際の出発点ともいえます。

査定価格は会社ごとに算出方法や重視する項目が異なるため、複数社に依頼して比較検討するのが一般的です。なお、査定価格が高いからといって必ずしも高値で売れるとは限らない点には注意が必要です。

売出価格

売出価格とは、実際に物件を市場に出す際に設定する価格のことです。売主の希望や戦略が強く反映されます。査定価格をもとに多少の上乗せをするケースが多く、交渉の余地や値下げを想定して設定されることもあります。

ただし、高すぎる売出価格は購入希望者の関心を集めにくく、長期化の原因になることもあるため注意が必要です。売出価格の設定は、不動産会社の助言と相場の動向をふまえて慎重に決定することが重要です。

成約価格

成約価格は、売主と買主が実際に合意して契約を結んだ最終的な取引価格です。これは市場で成立した現実の価格であり、売主にとっては売却益の根拠、買主にとっては購入費用の実額となります。

成約価格は、査定価格や売出価格よりも低くなることが一般的ですが、需要が高い物件やタイミングによっては、売出価格と同等またはそれ以上で成約するケースもあります。成約価格は、不動産市場における真の価値を示す数値といえるでしょう。

適正な売却価格を決めるために！比較すべき3つの情報

不動産の売却価格を適正に設定するには、複数の情報を照らし合わせながら判断することが重要です。特定のひとつのデータだけに頼ると、相場とかけ離れた価格を設定してしまう恐れがあります。

ここでは、信頼性の高い3つの情報源についてご紹介します。

• ポータルサイトでの売出価格
• 国土交通省の成約データ
• レインズの公開データ

それぞれの特徴と活用方法を理解することで、より正確な価格判断が可能になります。以下で詳しく解説します。

ポータルサイトでの売出価格

不動産ポータルサイト（SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなど）は、現在市場に出ている物件の売出価格を簡単に確認できる便利な情報源です。エリアや築年数、間取り、面積などの条件を絞り込んで検索することで、自分の物件と類似した物件の価格帯を把握できます。

ただし、掲載されているのはあくまで『売主が希望する価格』であり、実際にその価格で売れているとは限りません。売出価格は参考値として活用しつつ、他の情報と併せて総合的に判断する必要があります。

国土交通省の成約データ

国土交通省が提供している『不動産取引価格情報』は、過去に実際に成約した取引事例を無料で閲覧できる公的サービスです。住所や物件種別、築年数、面積などを条件に絞り込んで検索でき、リアルな成約価格を把握できます。

情報は四半期ごとに更新されており、一定の信頼性と客観性を備えたデータとして広く活用されています。特に、過去の市場動向やエリアごとの価格傾向をつかむのに役立つため、価格設定の裏付け資料として有効です。

レインズの公開データ

レインズ（REINS）は、不動産会社同士が情報を共有する業者専用システムですが、その一部は『レインズマーケットインフォメーション』として一般にも公開されています。こちらでは、過去の成約事例や物件情報を検索でき、実際にどのような条件で物件が売買されたかを把握することが可能です。

ポータルサイトと異なり、成約に至った実例が掲載されているため、価格の現実的な目安として非常に有用です。信頼性の高いデータをもとに価格戦略を立てたい方には必須の情報源です。

高すぎても安すぎてもNG！価格設定でよくある失敗例

不動産の価格設定は非常に重要な工程であり、間違った設定は売却機会を逃す原因となります。価格が高すぎれば売れ残り、安すぎれば損をするなど、慎重な判断が求められます。ここでは、実際にありがちな価格設定の失敗例を紹介します。

• 希望価格にこだわりすぎて売れ残る
• 安く出しすぎて早期売却はできたが後悔が残る
• 値下げのタイミングを逃して機会損失につながる

以下で詳しく解説します。

希望価格にこだわりすぎて売れ残る

売主が自身の理想や購入時の価格を元に「このくらいで売りたい」と希望価格を設定し、それにこだわりすぎてしまうケースは非常に多く見られます。しかし、市場相場と大きくかけ離れた価格では、購入希望者の検索条件に合わず、内覧すら入らないまま売れ残ってしまう可能性が高まります。

結果として、販売期間が長引き、最終的に大幅な値下げを余儀なくされることもあるため注意が必要です。適正価格とのバランスを見極めた価格設定が重要です。

安く出しすぎて早期売却はできたが後悔が残る

早く売却したいあまりに、相場よりも大きく安い価格で売出してしまうと、すぐに買い手が見つかる反面、後から「もう少し高く売れたのでは」と後悔することになりかねません。

市場価値に見合った価格より下回っている場合、買主にとってはお得な買い物でも、売主にとっては損失です。売却に急いでいたとしても、最低限の相場確認と複数社の査定を受けた上で、冷静に価格を判断することが不可欠です。

値下げのタイミングを逃して機会損失につながる

売出後に反響が少ない場合、一定の期間を過ぎたタイミングで価格を見直すことが一般的ですが、その判断が遅れると購入検討者の関心から外れてしまいます。特に長期間掲載された物件は『売れ残り』と見なされがちで、買い手からの印象も悪化します。

適切な時期に値下げを実施しないと、売却のチャンスを逃すだけでなく、最終的にさらに安い価格でしか売れなくなる恐れもあるので注意が必要です。柔軟かつ計画的な対応が求められます。

不動産を少しでも高く売るためのコツ

不動産を売却する際、少しでも高く売りたいと考えるのは当然のことです。しかし高値で売却するためには、相場や買主の心理、市場の動向などを踏まえた適切な対応が必要です。

ここでは、実際の売却活動に取り入れやすく、成果につながりやすい3つの具体的なポイントを紹介します。

• 売却のタイミングを見極める
• リフォームやリノベーションを最小限で行う
• 地域密着型の不動産会社に依頼する

以下で詳しく解説します。

売却のタイミングを見極める

不動産市場には需要が集中しやすい時期があり、そのタイミングを見極めて売却を行うことで、より高値での成約が期待できます。一般的に、春（3〜4月）や秋（9〜10月）は転勤・新生活の影響で購入希望者が増える傾向にあります。

また、金利の低下や景気の影響も価格に反映されやすく、金融政策や経済ニュースにも注目すべきポイントです。売却の可否を焦らず、時期を見て行動することをおすすめします。

リフォームやリノベーションを最小限で行う

物件の印象を良くすることは売却に有利に働きますが、大規模なリフォームや高額なリノベーションは、必ずしも費用対効果が高いとは限りません。買主が好みに合わせて改装することを前提にしているケースも多いため、簡易的な修繕や清掃、壁紙の張り替えなど、コストを抑えつつ印象を良くする範囲での対応が有効です。

見た目の清潔感や管理状態の良さが買主の安心感につながり、結果的に高評価を得る可能性があります。

地域密着型の不動産会社に依頼する

高く売却するためには、物件のある地域に精通している不動産会社を選ぶことが重要です。地域密着型の会社は、地元の相場や買主のニーズを的確に把握しており、ターゲットに合った販売戦略を立てることができます。

また、地域内での広告網や購入希望者のネットワークも活用できるため、早期かつ高値での売却が実現しやすくなります。対応の速さや信頼性も高く、売主にとって心強いパートナーとなるでしょう。

不動産売却価格を決める際の注意点

不動産の価格設定は、売却成功のカギを握る重要なステップです。適正価格から外れると売却期間の長期化や損失につながるリスクがあります。

ここでは、不動産売却価格を決める際の注意点について解説します。

• 希望価格だけで設定しない
• 相場とかけ離れた価格は買主の検討対象から外れる
• 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

トラブルを避けるためにも、事前に把握しておきましょう。

希望価格だけで設定しない

売主が設定したい価格と市場で妥当とされる価格には、往々にして差があるものです。購入時の価格やローン残高を基準に希望価格を決めるケースもありますが、それが市場価格と合わなければ、売却が難航する原因になります。あくまで客観的な相場や査定結果に基づき、現実的な価格を設定することが大切です。

希望価格はひとつの参考として考慮しつつ、実際に売れる価格とのギャップを意識することが、納得できる売却につながります。

相場とかけ離れた価格は買主の検討対象から外れる

売出価格が周辺の相場より極端に高い場合、ポータルサイトでの検索対象から外れてしまったり、比較検討の段階で除外されることがあります。購入希望者は複数の物件を比較して判断するため、目立つほど高い価格は『割高』と判断され、内覧すら入らないリスクもあります。

相場情報や成約事例を確認し、買主の視点に立った価格設定を心がけることが、スムーズな売却を実現するカギです。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

不動産会社によって査定価格には差が出ることがありますが、その中で最も高い査定額を提示した会社を安易に選ぶのは危険です。中には契約を取るために相場以上の価格を示し、後から値下げを提案するケースも存在します。

査定価格の根拠が明確かどうか、売却戦略に説得力があるかを確認し、複数社の対応を比較することが重要です。信頼できる会社かどうかは、価格よりも説明力や対応姿勢で判断するようにしましょう。

不動産の売却に強い！信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却を成功させるためには、価格や物件の条件だけでなく、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要です。実績や対応力、地域に対する理解度など、複数の観点から比較することで、信頼できるパートナーを見極めることができます。

ここでは選ぶ際に重視すべきポイントを解説します。

• 売却実績と地域密着度をチェックする
• 売主の希望内容に寄り添ってくれるか

信頼できる会社を選ぶことで、納得のいく売却結果へと近づけます。以下で詳しく解説します。

売却実績と地域密着度をチェックする

不動産会社を選ぶ際は、これまでの売却実績と地域密着度の高さに注目することが大切です。過去にどれだけの件数を取り扱い、どのエリアに強いかを確認することで、対象物件の特性を的確に把握してくれるかどうかが見えてきます。

地域に詳しい会社は、地元ならではの強みや購入希望者とのネットワークを持っており、スピーディーかつ高値での売却が実現しやすくなります。公式サイトや口コミで実績や対応エリアを確認することが効果的です。

売主の希望内容に寄り添ってくれるか

不動産売却は金額だけでなく、スケジュールや諸条件も含めた『希望』に基づいて進めるべきものです。売却理由や事情は人それぞれ異なるため、売主の立場に立ち、丁寧にヒアリングを行ったうえで柔軟な提案をしてくれる会社を選びましょう。

例えば「住み替え予定がある」「できるだけ早く現金化したい」など、希望に沿った対応ができるかどうかは、安心して任せられるかどうかの判断材料になります。対応姿勢の丁寧さも重要なチェックポイントです。

宮城県でおすすめの不動産会社！3選

不動産を売却する際には、「どの会社に任せるか」が結果を大きく左右します。特に宮城県内には、売却サポートに特化した不動産会社が複数あり、それぞれに異なる特徴や強みがあります。今回は、売却に力を入れている信頼性の高い不動産会社を厳選して3社ご紹介します。

• 東海住宅株式会社 仙台支店
• 東急リバブル株式会社 仙台センター
• 株式会社永大ハウス工業

では、それぞれの会社の特徴やサポート内容について詳しく見ていきましょう。

東海住宅株式会社 仙台支店

東海住宅株式会社 仙台支店は、東北から首都圏にかけて幅広く展開する東海住宅の一拠点です。

住宅購入はもちろん、売却サポートにも注力しており、特に宮城エリアでは地域性に詳しいスタッフがきめ細かい提案を行っています。売却時に不安になりがちな税制や書類手続きも、専門の担当者が丁寧にフォローしてくれます。自社売主物件の取り扱いもあり、仲介手数料が不要なケースがあるのも大きなメリットです。

さらに、リフォームや建築部門も併設しており、建物の付加価値向上に向けた相談も可能です。売却を検討する際に、信頼できる相談先を探している方にとって、有力な選択肢となるでしょう。

東急リバブル株式会社 仙台センター

東急リバブル株式会社の仙台センターは、青葉区を中心に仙台市全域および近郊地域に対応する総合不動産店舗です。

全国展開している東急リバブルの強みを活かし、マンションや戸建て、土地の売却に対してスピーディーかつ的確なサービスを提供しています。21名のスタッフが在籍し、売却のみならず、住み替えや資産整理といった多様なケースに対応できる体制が整っています。

オンライン相談にも対応しており、自宅から気軽にプロと相談できる点も魅力です。『専門性』『人数』『スピード』という三位一体の対応力で、信頼性の高い売却活動をサポートしてくれます。初めての売却でも安心して相談できる体制が整っているため、幅広い層におすすめできる企業です。

株式会社永大ハウス工業

株式会社永大ハウス工業は、仙台市を中心に宮城県全域に12店舗を展開する不動産会社です。

新築・中古住宅の売買だけでなく、土地や投資物件の取り扱いもあり、売却希望者に対してはスピーディーな査定と丁寧なフォローで対応しています。店舗数の多さにより地域ごとの市場動向に詳しく、地元に根ざした提案が可能なのも大きな特徴です。

実際の売却だけでなく、売却前後の準備や不安の解消までしっかり寄り添ってくれる会社です。地域密着で誠実な対応を求める方にとって、非常に信頼できるパートナーとなるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産売却価格の決め方について解説しました。価格は希望だけで決めるのではなく、査定手法・市場データ・成約事例など複数の情報を比較しながら、適正に判断することが重要です。

また、高く売るためのコツや失敗例、信頼できる不動産会社の選び方も紹介しました。売却成功のカギは『正しい知識』と『冷静な判断力』です。後悔しない価格設定を目指し、ぜひ本記事を参考にして売却活動を進めてください。