「不動産売却でどれくらいの税金がかかるの？」
「税金を少しでも抑える方法はないの？」
不動産売却時には、印紙税や登録免許税など、いくつかの税金が発生します。不動産売却を始める前に、かかる税金と税金控除・特例を把握しておくことが大切です。うまく税金控除や特例を活用すれば、税金を節約できる可能性があります。
そこで本記事では、不動産売却にかかる主な税金や譲渡所得の計算方法について解説します。あわせて不動産売却時に利用できる税金控除や特例を紹介するため、参考にしてください。
さらに、以下の記事では宮城県でおすすめの不動産会社を3社紹介しています。是非参考にしてください。
不動産売却にかかる4つの主な税金
不動産売却にかかる税金は、主に以下の4つです。
それぞれ解説するため、ひとつずつ見ていきましょう。
1.印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する、収入印紙にかかる税金です。
印紙税の金額は、売買契約書に記載されている金額によって、以下のように異なります。
| 不動産の売却価格 | 税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
また、2027年3月31日までに作成され、契約書の記載金額が10万円を超える場合には、軽減税率の対象となります。
2.登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を移転する際の登記にかかる税金です。
住宅ローンを組んでいる場合、金融機関がその土地や建物を担保にして、抵当権を設定しています。この抵当権を解除して不動産を売却するには、抵当権抹消登記が必要で、この手続きに登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記1件あたり1,000円の税金が発生し、土地と建物の両方の登記を抹消する場合、2件分として2,000円が必要です。さらに、司法書士に手続きを依頼する場合は、その報酬も別途かかります。
なお、不動産を売却する際には、売り手が負担するのは通常、抵当権抹消登記の登録免許税だけとなります。物件の所有権を買い手に移すための所有権移転登記にかかる費用は、買い手が負担するのが一般的です。
3.仲介手数料の消費税
個人が居住用の不動産を売却するとき、売却益そのものには消費税はかかりません。
ただし、不動産会社に仲介を依頼し、売買が成立した際に成功報酬として支払う仲介手数料には、10％の消費税がかかります。また、売買契約書の作成などを依頼する司法書士への報酬にも消費税の支払いが必要です。
4.譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。売却価格から不動産の取得した費用と売却時にかかった経費を差し引いた額が課税対象となります。
ただし、売却によって得た利益に対しては、後で説明する税金控除を利用できる可能性があります。この特別控除を活用することで、譲渡所得税を節税することが可能です。
不動産売却時にかかる「譲渡所得」の税金の計算方法
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝（譲渡所得ｰ特別控除額）×税率
譲渡所得とは、不動産を売却した金額から、不動産の購入時と売却時にかかった経費を差し引いた利益のことを指します。
税金控除や特例が適用される場合には、譲渡所得から差し引くことが可能です。差し引いた結果、譲渡所得がマイナスになった場合には、税金はかかりません。
さらに、不動産を保有した期間によって、以下の表のように譲渡所得にかかる税率が異なります。
| 不動産の所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下） | 30.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％） | 9％ |
| 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年超） | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
不動産の所有期間は、取得した日から計算するのが一般的です。所有期間が長いと、税率が下がります。
不動産売却で利用できる税金控除・特例4選
不動産売却には、以下のような税金控除や特例があり、適用された場合には、税負担を軽減できます。
それぞれ詳しく解説するため、参考にしてください。
1. 3,000万円の特別控除
居住用の不動産を売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。一般的な住宅であれば、譲渡所得が3,000万円を超えるケースは少ないため、多くの人は3,000万円特別控除が適用されれば、譲渡所得が0となります。
ただし、3,000万円の特別控除を利用した場合には、住み替え先で住宅を購入した場合、住宅ローン控除を利用できません。また、所有者が住んでいる住宅に限られ、相続したマイホームは適用外になることに注意が必要です。
2.軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、一定の条件を満たす場合、以下のとおり税率を軽減できます。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円まで | 10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％） | 4％ |
| 6,000万円超 | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
軽減税率は『3,000万円特別控除』と併用可能です。
3.空き家の特別控除の特例
空き家を相続した場合も、2027年12月31日までに売却すれば、3,000万円の特別控除を受けられます。
ただし、条件に該当するかは不動産会社や税理士、会計士などに相談するのがおすすめです。
4.特定の居住用財産の買換えの特例
売却する住宅と新しく購入する住宅が、一定の要件を満たしている場合には、譲渡所得税の納付を繰り延べられます。
ただし、この『特定の居住用財産の買換えの特例』は、3,000万円特別控除や軽減税率の特例と併用できないため、注意しておきましょう。
不動産売却の税金でお悩みの方は『東海住宅』がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 社名 | 東海住宅株式会社 |
| 住所 | 〒981-0901 宮城県仙台市青葉区北根黒松2-30 菊田参番館1F |
| 設立 | 1971年（昭和46年）9月6日 |
| 電話番号 | 0120-152-819 |
| 公式サイト | https://www.10kai.co.jp/file/tokaisale/area/miyagi.php |
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また、以下の記事で東海住宅株式会社の評判や特徴も解説しているので、是非参考にしてください。
まとめ
本記事では不動産の売却にかかる税金や税金控除と特例について解説しました。不動産売却にはさまざまな税金がかかるほか、リフォーム費用や引っ越し費用などがかかります。意外に出費が多くなるため、事前に資金調達しておきましょう。
税金の計算方法は複雑で、条件がわかりにくいため、不動産会社へ相談するのがおすすめです。この記事で紹介した『東海住宅』への相談を検討すると良いでしょう。
