東海住宅が解説「客付け型仲介」とは？宮城で高く確実に売る会社の選び方

仙台で不動産売却を検討する際、査定額の高さだけで仲介会社を選ぶと、契約後に思うように買主が見つからないケースがあります。確実に売却を成功させたい方には、自社で買主を見つけ出す「客付け型仲介」を選ぶことが重要です。

本記事では、客付け型仲介と高額査定型仲介の仕組みの違いから、仙台・宮城で信頼できる仲介会社の選び方まで分かりやすく解説します。

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宮城県版 不動産売却の教科書

不動産仲介の2タイプ「客付け型」と「高額査定型」の違い

仙台で不動産の売却を検討する際、まず知っておきたいのが「客付け型仲介」と「高額査定型仲介」という2つの仲介スタイルの違いです。この仕組みの違いを理解することが、後悔しない会社選びの第一歩になります。

客付け型仲介とは

一般的に「客付け型仲介」と呼ばれる方法は、仲介会社が自社で保有する顧客リストや独自の広告網を活用し、みずから買主を見つけ出す仲介方式を指します。

売主から預かった物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録するだけでなく、自社の来店客や問い合わせ客、SNSやポータルサイトへの広告出稿などを通じて、積極的に買主候補へアプローチする点が特徴です。

自社で買主開拓まで完結できる会社は、他社の客付けを待つ必要がないため、価格交渉から契約までのスピード感や、売主の意向を反映した柔軟な対応がしやすくなります。

地域に根ざした店舗網や広告投下量が多い会社ほど、客付け型の強みを発揮しやすい傾向があります。

高額査定型仲介とは

「高額査定型仲介」も「客付け型仲介」と同様に、法律上の媒介契約の種類ではありませんが、媒介契約を獲得する段階で相場よりも高めの査定額を提示し、契約を受注すること自体に重点を置く仲介方式を指す用語の1つです。

査定額の高さは売主にとって魅力的に映りますが、実際の買主探しはレインズ経由で他の不動産会社に委ねられるケースも見受けられ、自社で積極的に買主を開拓する体制が弱い傾向にあるようです。

査定額の高さと、実際に買主を見つけて成約に導く力は必ずしも比例しない点に注意が必要です。媒介契約を結んだ後になって、思うように反響が得られず、価格の見直しを迫られる展開につながる可能性もあります。

査定額の高さだけで会社を選ぶと起こりやすいこと

客付け型仲介と高額査定型仲介では、買主を見つけるプロセスや価格が決まる流れが大きく異なります。まずは両者の違いを整理したうえで、査定額の高さだけで会社を選んだ場合に起こりやすい問題を見ていきましょう。

比較項目	客付け型仲介	高額査定型仲介
仲介方式	自社で買主を発掘する仲介方式	媒介契約の獲得を重視する仲介方式
買主探索方法	自社の顧客リスト・広告・店舗網を活用して直接アプローチ	レインズ登録が中心となり、買主探しは他社の客付けに依存しやすい傾向
価格決定の流れ	反響状況を踏まえ、売主と相談しながら現実的な価格に調整	契約獲得のため高めの査定額を提示し、後から見直しが必要になる場合がある
向いている人	早期成約・確実性を重視したい人	まずは高めの査定額を確認したい人

査定額と実際の成約価格が乖離するケース

査定額の高さだけを基準に会社を選ぶと、提示された金額と実際の成約価格との間に差が生まれやすくなります。

媒介契約を獲得する目的で相場よりも高い査定額を提示するケースでは、実際に販売活動を始めてから反響が乏しく、当初の想定より販売期間が長引く展開になりがちです。

契約時の査定額はあくまで「売却活動のスタート価格の目安」であり、実際に買主が現れる価格とは必ずしも一致しない点を理解しておく必要があります。

特に売却を急いでいる場合ほど、査定額の根拠や販売戦略まで具体的に説明できる会社かどうかを確認することが大切です。

媒介契約後の値下げ提案・囲い込みのリスク

高額な査定額を提示して媒介契約を結んだ後、思うように問い合わせが集まらず、担当者から段階的な値下げを提案されるケースは珍しくありません。

また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ物件について、他社からの問い合わせに応じず自社での両手仲介の機会を優先する「囲い込み」と呼ばれる行為が、業界内でたびたび指摘されています。

媒介契約を結ぶ前に、販売活動の進め方や他社との連携方針について具体的に確認しておくことで、こうしたリスクを避けやすくなります。

加えて、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、2025年1月より登録が義務付けられたレインズへの登録状況も確認しておきましょう。会社の体制や契約後の対応に不安がある場合は、途中で契約形態を見直せる一般媒介契約も選択肢の一つです。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介では、他社への依頼可否や自己発見取引、レインズへの登録義務などが異なるため、それぞれの特徴を確認して選びましょう。

仙台・宮城で「客付け型仲介」を選ぶメリット

客付け型仲介には、査定額の高さだけでは得られないメリットがあります。ここでは、仙台・宮城で客付け型仲介を選ぶことで得られる具体的な利点を2つの観点から整理します。

メリット	内容	確認したいポイント
買主候補へ直接アプローチしやすい	自社顧客や問い合わせ客へ物件を紹介できる	自社顧客からの成約実績
売却スケジュールを組み立てやすい	反響を確認しながら販売活動を進められる	販売開始後の活動計画
地域特性を販売活動に反映しやすい	地域の相場や買主層を踏まえて提案できる	対象エリアでの取引実績
複数の集客経路を活用できる	店舗・広告・ポータルサイト・顧客リストなどを活用	広告媒体・店舗網・集客方法

早期成約・確実性を重視した売却に向いている

客付け型仲介の最大のメリットは、自社の顧客基盤を活かして早期に買主へアプローチできる点です。転勤や住み替え、相続した不動産の整理など、売却時期に制約がある方にとって、販売開始から成約までのスピードは重要な判断基準になります。

自社で買主候補を抱えている会社であれば、レインズへの登録を待つだけでなく、問い合わせのあった顧客へ直接物件情報を紹介するといった動きが取りやすくなります。

「いつまでに売却したいか」という希望が明確な方ほど、客付け力のある会社を選ぶことで、計画的な売却が期待できるでしょう。価格交渉の場面でも、自社で買主と接点を持つ会社は、双方の条件をすり合わせやすいという側面があります。

地域密着で客付け実績のある会社の強み

仙台・宮城のように地域ごとにエリア特性が異なる市場では、地元密着で長年営業してきた会社の客付け力が強みを発揮します。特定のエリアで店舗網を持ち、地域の相場感や買主層のニーズを把握している会社は、物件の魅力を的確に伝える提案がしやすくなります。

加えて、地域に根ざした会社は、これまでの取引を通じて蓄積した顧客リストや、リフォーム・住み替えを検討する見込み客とのつながりを持っていることも少なくありません。

地域密着型の会社を選ぶ際は、店舗数や営業エリア内での取引実績の多さを、客付け力を見極める一つの目安にするとよいでしょう。エリアに精通したスタッフが在籍しているかどうかも、あわせて確認しておきたいポイントです。

客付け型仲介を選ぶ際のチェックポイント

客付け型仲介の会社を見極めるには、契約内容や実績を具体的に確認することが欠かせません。ここでは、会社選びの際にチェックしておきたいポイントを2つの観点から紹介します。

チェック項目	確認する内容	確認方法
媒介契約	一般・専任・専属専任のどれを提案されるか	契約前に担当者へ確認
自社の取扱物件	どの程度の売買物件を扱っているか	公式サイトなどを確認
客付け実績	自社で買主を見つけた実績があるか	直近の成約実績を質問
販売戦略	誰に・どの方法で物件を紹介するか	販売計画を具体的に質問
価格見直し	いつ、どのような根拠で価格を見直すか	価格変更の基準を質問
対象地域の実績	売却物件と同じ地域で経験があるか	地域別の取引実績を確認

媒介契約の種類と自社保有物件数の確認方法

媒介契約には、複数社に依頼できる一般媒介契約、1社に絞る専任媒介契約、さらに自己発見取引ができない専属専任媒介契約の3種類があります。

客付け力に自信のある会社ほど、専任媒介契約や専属専任媒介契約を提案してくる傾向がありますが、契約形態だけで判断するのは早計です。

契約形態に加えて、自社サイトに掲載されている売買物件数や、過去の成約実績の件数を確認することで、実際にどれだけ買主を自社で見つけてきたかを客観的に把握できます。

店舗数や営業エリア内での取扱物件数が多い会社は、それだけ多くの買主候補との接点を持っている可能性が高いといえます。

担当者に聞くべき3つの質問

媒介契約を結ぶ前に、担当者へ直接質問することで、客付け力や販売方針をより具体的に確認できます。特に次の3点は、契約前に必ず確認しておきたい質問です。

・直近1年間で、自社の顧客から直接買主を見つけて成約した実績はどのくらいありますか

・この物件について、どのような顧客層に、どのような方法でアプローチする予定ですか

・一定期間反響が少なかった場合、価格の見直しはどのようなタイミング・根拠で提案されますか

こうした質問への回答が具体的であるほど、実際に買主を見つける力を持った会社である可能性が高くなります。回答があいまいな場合は、他の会社とも比較しながら慎重に判断することをおすすめします。

「高く」より「確実に」売りたい方へおすすめ3選

「高く」より「確実に」売りたい方に向けて、客付け型の強みを持つ会社を中心に3社をご紹介します。各社の特徴を比較し、ご自身の状況に合った会社を選ぶ参考にしてください。

会社名	主な特徴	集客・客付けに関する特徴	サポート・サービス
東海住宅株式会社	宮城を含む4県で事業展開	自社顧客基盤や地域ネットワークを活用	買取、リフォーム、相続・資産整理など
東急リバブル株式会社 仙台センター	大手グループのネットワーク	全国ネットワークを活用した販売活動	リバブル売却保証、FP相談など
株式会社永大ハウス工業	宮城県内に複数店舗を展開	ポータルサイト、チラシ、SNS、テレビなど複数媒体を活用	買取、リフォーム、ローン・税金・法務相談など

東海住宅株式会社

東海住宅株式会社は、千葉・栃木・福島・宮城の4県で売買仲介や買取、リフォーム、注文住宅までを手がける不動産会社で、2021年に創業50周年を迎えました。

仙台市内には5店舗3事業部を展開し、地元に密着したネットワークを活かした売却サポートを特徴としています。最大の強みは、自社が買主となる直接買取に加え、自社の顧客基盤を活かした客付け力にあります。

売却専門のスタッフを配置し、税金対策や相続、資産整理まで含めたトータルサポート体制を整えており、東海住宅の公式サイトでは、年間約2,000件の売買契約実績を掲載しています（2021年3月31日時点）。

「早く・確実に」売却したい方や、住みながら水面下で売却を進めたい方には、地域密着型で客付け実績のある東海住宅が選択肢の一つになります。税金や相続が絡む売却を相談したい方にも向いているでしょう。

東急リバブル株式会社 仙台センター

東急リバブル株式会社 仙台センターは、東急不動産ホールディングスグループに属する全国大手の不動産会社で、東急リバブル自体は創立50年、仙台を含む東北支店も40年以上の実績を持ちます。

仙台センターは青葉区を中心に宮城野区・泉区・利府町・多賀城市など幅広いエリアを担当し、総勢21名のスタッフによる総合力を強みとしています。

特徴は、あらかじめ約束した価格で自社が購入する「リバブル売却保証」や、無料のFP相談など、大手グループならではの保証・サポート制度が充実している点です。東北支店では売買仲介取引件数が2020年比で約45％増加し、平均取引価格も約31％上昇しています。

住み替えや相続などで大手グループの保証制度・相談体制を重視したい方には、東急リバブル仙台センターが向いているでしょう。全国ネットワークを活かした集客力も期待できます。

株式会社永大ハウス工業

株式会社永大ハウス工業は、仙台市若林区に本社を置き、宮城県内に10店舗を展開する地域密着型の不動産会社です。購入・売却の仲介から買取、リフォーム、注文住宅、ローン相談、税金・法務相談まで、ワンストップで対応できる体制を整えています。

最大の特徴は圧倒的な広告戦略にあり、SUUMO・HOMES・athomeなど各種不動産ポータルサイトでの宮城県内掲載件数はNo.1、月間100万枚のチラシに加え、SNSやTVCM、ラジオ、バス広告まで幅広い媒体で買主候補にアプローチしています。

物件を家具の有無で見せ分けるバーチャルステージングにも対応しており、買取の場合は仲介手数料無料・最短3日での現金化も可能です。

広告出稿量の多さを活かして幅広い層の買主にアプローチしたい方には、永大ハウス工業の客付け力が向いています。宮城県内で店舗数の多さを重視する方にもおすすめです。

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よくある質問（FAQ）

客付け型仲介と高額査定型仲介、そして今回ご紹介した3社について、読者からよく寄せられる質問にお答えします。

客付け型仲介と高額査定型仲介は、何が一番違うのですか？

自社で買主を見つける営業活動を積極的に行うかどうかが、一般的に考えられている最も大きな違いです。客付け型は自社の顧客リストや広告網を活用し、みずから買主にアプローチします。

一方、高額査定型は媒介契約を獲得すること自体に重点を置き、実際の買主探しはレインズ経由で他社に委ねる比重が大きくなる傾向があります。

契約前に「どのように買主を見つけるのか」を具体的に質問することで、どちらのタイプに近い会社かを見分けやすくなります。

なお、いずれも法律上の媒介契約の種類ではないことに注意してください。

査定額が高い会社に依頼してはいけないのですか？

査定額の高さ自体が問題というわけではありません。大切なのは、提示された査定額の根拠や、その価格で売却するための具体的な販売戦略まで説明できるかどうかです。

根拠が曖昧なまま契約すると、販売開始後に反響が得られず、価格の見直しを迫られる可能性があります。査定額だけでなく、説明の具体性も含めて総合的に判断することをおすすめします。

客付け型仲介の会社かどうかは、どこで見分けられますか？

自社サイトに掲載されている売買物件数や過去の成約実績の件数は、客付け力を判断する手がかりになります。

それに加えて、担当者へ直近の客付け実績やアプローチ方法を具体的に質問し、回答の具体性を確認することが有効です。回答が抽象的な場合は、他社とも比較しながら慎重に判断するとよいでしょう。

東海住宅・東急リバブル仙台センター・永大ハウス工業は、それぞれどんな人に向いていますか？

地域密着で早期成約や確実性を重視したい方には東海住宅が、大手グループならではの保証制度や相談体制を重視したい方には東急リバブル仙台センターが向いています。広告出稿量の多さを活かした幅広い集客力を重視したい方には、永大ハウス工業が選択肢になります。

いずれの会社も宮城県内で実績があるため、ご自身が重視する条件に照らして比較検討することがおすすめです。

まとめ

不動産仲介には、自社で買主を見つけ出す「客付け型仲介」と、査定額の高さを前面に出す「高額査定型仲介」という2つのスタイルがあります。

査定額の高さだけで会社を選ぶと、成約価格との乖離や契約後の値下げ提案につながることがある一方、客付け型仲介は早期成約や確実性を重視する売却に向いています。

「高く」より「確実に」売りたい方は、媒介契約の種類や自社保有物件数、担当者への質問への回答内容を確認しながら、客付け実績のある会社を選ぶことが大切です。

東海住宅・東急リバブル仙台センター・永大ハウス工業は、いずれも宮城県内で客付けや売却サポートに実績のある会社であり、ご自身の状況や重視したいポイントに応じて比較検討することをおすすめします。

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